Før-og-efter billeder af vores nye terrasse.

5 tips til, hvordan du skifter bank og får din drømmebolig

Jeg tror jeg ligesom mange andre automatisk arvede mine forældres bank, og det fungerede fint i de første mange år. Det var jo trods alt en rimelig simpel økonomi jeg havde mig. Løn fra fritidsarbejde og SU og så udgifter til bolig og forbrug. En gang i mellem havde jeg brug for et lille lån eller et overtræk hvis pengene ikke helt rækkede. Min bankrådgiver sad i den lokale filial i min fødeby flere hundrede kilometer væk, og selvom jeg ikke længere havde den fjerneste tilknytning så nænnede jeg aldrig at skifte. Hvorfor egentlig ikke? Det virkede så besværligt og som om at fordelene var forsvindende små.

det skulle da vise sig at være helt forkert, når langt større beslutninger skulle på banen. Livets store drømme med hus og familieliv.

Sommerhuset som dødvægt.

Sommerhuset var første gang jeg for alvor testede “hvor god en kunde” jeg i virkeligheden var. Jeg var på det tidspunkt kunde i Danmark største bank, ingen nævnt ingen glemt, og var af den overbevisning at jeg helt klart havde en sund økonomi. Ingen klatgæld eller røde tal på bundlinjen, men samtidig heller ingen guldske i rumpetten.

Efter at have kigget sporadisk ind af vinduerne i 10 min var vi klar til at købe verdens mest uoverskulelige dødsbo projekt af et sommerhus. Det må være fordi vi på det tidspunkt ikke havde børn, at vi troede vi kunne komme ud på den anden side af det projekt. Og begejstringen for at have underskrevet en købsaftale galt ikke vores bankrådgiver som ovenikøbet var ferieafløser.

Med en underskrevet købsaftale i hånden og en uges tid til at klare finansieringen gik det op for mig, hvor meget boligfinansiering minder om et hvilket som helt andet køb. Din rådgiver er en sælger og jo mere presset og på bar bund han kan mærke du er, jo mere skruer han bissen på. Her mener jeg gebyr og korte løbetider på lån. Alt sammen så han er sikker på både at skrabe penge i kassen og undgå unødvendig risiko på sådan et bolig-power-shopping par. Det skulle senere gå op for mig, hvad en velforberedt snak med flere banker skulle føre med sig. Men tilbage til sommerhuset som nu var købt, betalt for lånte penge og med hvad der må have været Danmarks dyreste finansiering. Vi lagde en renoveringsplan, var heldig med en svigerfar som gav alt hvad han havde i projektet og spinkede og sparede så vi blandt andet kunne få råd til et nyt nedsivningsanlæg oven i resten af renoveringsbudgettet. Sommerhuset blev genvurderet 2 år efter vi købte det, til knapt det dobbelt, wuhuuuu, altså det var stadig en lav vurdering, men det betød at vi kunne omlægge alt det dyre lån og et billån til realkredit lån. Dertil hjulpet af at sommerhussatsen i mellemtiden var blevet hævet til 80%realkredit belåning. Husk på at når realkreditinstituttet vurdere kan du snildt trække 10-15% fra hvad en mægler vil vurdere det til.

Man skulle tro alt var i sin skønneste orden, men nej. Et år senere står vi med et hus på hånden, et så fint hus at vi gerne byde. Og i dialogen med føromtalte bank går det op for os  at sommerhuset med alle sine udgifter betyder at vi ca kan låne 1 mio. Mindre en forventet. What. Vi prøvede at forklare at vi havde planer om at leje det ud, men lejeindtægter tæller tilsyneladende ikke i bankerne relative konservative bud på hvad indkomst er.

Alt dette kombineret med en frustration over at skulle stå til ansvar for hvad det koster at have et barn, hvor mange penge vi regnede med at bruge på gaver og ferie og andre private sager fik os til at trække stikket. Altså ryste posen og få et tilbud fra flere banker på en boligfinansiering på den pågældende bolig.

Spil dem ud mod hinanden, det er jo det samme de har på hylderne tænkte jeg. Ligesom mange andre har jeg brug for det helt basale fra min bank, et hævekort (og det forsvinder vel også snart) en mobil/netbank, og noget boligfinansiering. Jeg har ikke brug for forkromede finasieringsforslag af min ikke eksisterende formue, samt andre servicetilbud. Bare det basale tak.

Og sådan gik jeg igang med min forberedelse. Jeg samlede samtlige dokumenter bankerne kunne tænke sig at spørge om i en mappe, og satte processen igang. Resultatet var mildest talt chokerende. Feedbacken fra de 5-6 banker jeg kontaktede var alt fra “vi kan på baggrund af jeres økonomi ikke finansiere boligen” til “jeres økonomi ser rigtig fornuftig ud og vi vil gerne give et tilbud på boligfinansiering”. What! Hvordan kan man fortolke et ret simpelt privatbudget så forskelligt.

Danmarks absolut bedste bankrådgiver.

En god ven gav mig en anbefaling om at snakke med Mads Deichmann fra lån&spar. De røg med i loopet af tilbud og det var hurtigt tydeligt at Lån&Spar var særdeles konkurrencedygtige. Og det skulle vise sig at være det som sikrede os vores drømmehus.

 

Mads er alt det som en god bankrådgiver bør være. Han lytter til dig og dine drømme og så hjælper han dig med at sikre din økonomi passer med det du ønsker. Vi havde fundet et skønt hus i Trørød og med Mads hjælp og gode tilbud på diverse lån og finansiering kunne vi med ro i maven skrive under. Når det kommer til boligfinansiering er det reelt kun boliglånrenten og diverse stiftelsesomkostninger der kan handles om, idet reealkreditlån og tinglysningsafgift er fast. Men vi følte straks fleksibilitet og respekt fra Mads og det betyder mere end alt andet. Derudover havde han også det billigste tilbud.

 

Står du i samme situation så er her 5 tips til når du overvejer at skifte bank i forbindelse med boligkøb.

1.Sæt bankerne på arbejde: Forbered dokumenterne (lønsedler, årsopgørelse mm.) I en mappe så du er klar når de spørger.Lav en standard mail med en salgsopstilling på et hus du kan tage udgangspunkt i. Dette behøver ikke være det rigtige. Og send det til 4-5 banker og bed dem komme med et overskueligt forslag til din boligøkonomi.

2. Forhandl om det du kan forhandle om. Du kommer ikke uden om tinglysningsafgiften men som tommelfingerregel så skal du ikke betale for nogen stiftelsesomkostninger ved et bankskifte. Skal du have financieret de sidste 15% ( 80%realkreditlån, 5% ejenfinansiering) som boliglån, så se om du kan komme ned i nærheden af 3-4%.

3. Overvej din timing med realkreditlån. Din onkel vil blæse dig ørene fulde med, at du skal tage 30 år fastforrentet med afdrag, så kender du dine udgifter. Det skal du egentlig kun gøre, hvis du gerne vil være gældfri og hvis du tror at en atomkrig er lige rundt om hjørnet. Du kan overveje at splitte dit realkreditlån op. Jeg har halvdelen på et 30 års fast 2% med afdrag og den anden halvdel på et flexkort med afdragsfrihed. På den måde lukrerer jeg på den historiske lave rente uden at have taget alt for stor risiko. Husk at tjekke kursen du handler dit realkreditlån til. Er du tæt på kurs 100 kan du overveje at kurssikre, så du ved du kan få lånet. Bidragssatser er en jungle og du kan faktisk godt nogle gange få realkreditfinansiering hos et andet sted end det som er tilknyttet din bank.

4. bliv ikke skræmt af bankens beregnede rådighedsbeløb. Mange af de banker vi snakkede med skræmte os lidt på deres rådighedsbeløb. Deres beregninger er super konservative og når hele finansieringen er gået i gennem og dagligdagen starter er der ofte lidt mere luft med de typer lån, du har valgt. Så har du fundet drømmehuset og det koster et par hundrede tusinde mere end forventet så overvej det lige en ekstra gang:-)

5. Forhandl dig til fleksibilitet. Kan du få lang løbetid eller fleksible afbetaling på dit banklån er det efter min vurdering en fordel. Du kan bruge noget af det overskydende råderum til renoveringer og husk at efter 6 mdr. Kan du få dit hus genvurderet. Måske er det steget i pris, og der er grundlag for at omlægge til billigere lån. Det er ihvertfald vores plan.

Jeg håber du fik noget ud af at høre om, hvilke tanker jeg gjorde mig økonomisk ved vores hus og sommerferiekøb.

Har du spørgsmål så skyd løs i kommentarfeltet.

Jeg er ikke sponseret af Mads fra Lån&Spar, så se det som en god anbefaling.

 

 

 

 

 

 

 

 

Ingen kommentarer endnu

Der er endnu ingen kommentarer til indlægget. Hvis du synes indlægget er interessant, så vær den første til at kommentere på indlægget.

Skriv en kommentar

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *

 

Næste indlæg

Før-og-efter billeder af vores nye terrasse.